Πώς χάρισαν το Ελληνικό στη Lamda Development

Πώς μεθοδεύτηκε η υποτίμηση της αξίας του Ελληνικού 

Δημοσίευση στο site Δικαιολογητικά (dikaiologitika.gr) 14/4/2016

του Παύλου Δερμενάκη   

Για το σύνολο σχεδόν των παραδοχών γύρο από το οικονομικό σενάριο της πώλησης του Ελληνικού υπάρχουν τεχνικές αλλά και οικονομικές αντιρρήσεις, τόσο όσον αφορά την «επιστημονικότητα» της όλης προσέγγισης όσο και κυρίως της διασφάλισης των συμφερόντων του Δημοσίου. 

Αντί να εκτιμηθεί η αξία της γης ως έχει, που θα κατέληγε σε ένα σημαντικά υψηλότερο ποσό από τα 559.792.000 ευρώ, που τελικά εκτιμήθηκε, χρησιμοποιήθηκε η μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών για 99 έτη(!). 

Η μέθοδος αυτή, που χρησιμοποιείται κυρίως για την ανάληψη ή μη από κάποιον του επενδυτικού κινδύνου προκειμένου να προχωρήσει σε ένα επενδυτικό έργο, χρησιμοποιήθηκε εδώ για να προσδιορίσει την αξία της πωλούμενης γης! 

Σύμφωνα με τη μέθοδο προεξόφλησης ταμειακών ροών, για μία χρονική περίοδο συγκεντρώνονται τα στοιχεία εσόδων μείον δαπάνες κατ' έτος και το καθαρό ετήσιο αποτέλεσμα ανάγεται σε παρούσα αξία με τη χρήση του συντελεστή προεξόφλησης συνδεδεμένου με το συγκεκριμένο χρόνο υπολογισμού. Το σύνολο όλων των ετών αποτελεί την παρούσα αξία του έργου για το οποίο γίνεται ο σχετικός υπολογισμός. 

Η μέθοδος χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό παρούσας αξίας σε επενδυτικά σχέδια με ορίζοντα, κατά κανόνα, μέχρι 15 έτη. Εδώ πραγματοποιήθηκε παγκόσμιο ρεκόρ με χρήση συντελεστή προεξόφλησης για 100 έτη. 

Για τον προσδιορισμό του συντελεστή προεξόφλησης λαμβάνονται υπόψη στοιχεία - εκτιμήσεις που αφορούν τον πληθωρισμό και τη γενικότερη οικονομική κατάσταση της χώρας που αφορά το επενδυτικό σχέδιο, καθώς και τον κίνδυνο (ρίσκο) της επένδυσης, που συνδέεται και με την απόδοση του επενδυτή. Όπως αναφέρει και η πραγματογνωμοσύνη, υπό φυσιολογηκές συνθήκες «Δεδομένων των παρουσών συνθηκών, ο επενδυτής μπορεί να αισθάνεται απολύτως ικανοποιημένος με ένα συντελεστή προεξοφλήσεως περί το 6-7% δια μίαν επένδυση χαμηλού ρίσκου, περί το 9-10% δια μίαν επένδυσιν μέσου ρίκσου και περί το 12-13% δια μίαν επένδυσιν υψηλού ρίσκου». 

Μία ακόμα εκτίμηση - μεθόδευση που στόχο έχει να μειώσει την αξία του ακινήτου σε βάρος του δημοσίου είναι και η ταύτιση του συντελεστή προεξόφλησης με το μεσοσταθμικό κόστος κεφαλαίου. Αυτό μπορεί να συμβαίνει σε περιπτώσεις εκτίμησης ταμειακών ροών επένδυσης για να αποφασίσει ο επενδυτής για την ανάληψη του κινδύνου ή μη. Δεν μπορεί, όμως, να εφαρμόζεται στην περίπτωση του πωλητή - Ελληνικό Δημόσιο για να αυξήσει ακόμα παραπάνω τον συντελεστή προεξόφλησης. Και για να γίνει κατανοητό το όλο σκηνικό, σημειώνεται ότι το μεσοσταθμικό κόστος κεφαλαίου μιας επένδυσης είναι συνάρτηση της σύνθεσης του επενδυτικού κεφαλαίου, πόσο δηλαδή θα προέλθει από ίδια κεφάλαια και πόσο από τραπεζικό δανεισμό (που σαφώς έχει υψηλότερο κόστος). Από πότε, λοιπόν, η πηγή άντλησης των κεφαλαίων του επενδυτή μπορεί να αφορά τον πωλητή και κυρίως την αξία του πωλούμενου ακινήτου. 

Βέβαια, στην εποχή του ξεπουλήματος της Ελληνικής Δημόσιας Περιουσίας, όπου οι «επενδυτές» δεν επενδύουν σχεδόν τίποτα αλλά δανείζονται από το τραπεζικό σύστημα είναι πλέον καθεστώς, αρκεί να θυμηθούμε πώς πουλήθηκε ο ΟΠΑΠ και τα ακίνητα της Εθνικής Τράπεζας, για να μείνουμε μόνο σε αυτά. 

Και στις δύο περιπτώσεις η χρηματοδότηση των αγορών από τους επενδυτές έγινε με τραπεζικό δανεισμό από τις εγχώριες τράπεζες (που κατά τα άλλα δεν έχουν χρήματα για να δώσουν ρευστότητα στις μικρομεσαίες επιχειρήσεις και τις οδηγούν, λόγω της ασφυξίας ρευστότητας, στο κλείσιμο). 

Με όλα αυτά, λοιπόν, στην περίπτωση του Ελληνικού ο συντελεστής προεξόφλησης ορίζεται σε 14,5%! 

Σύμφωνα με τη γνώμη του εμπειρογνώμονα «ο συντελεστής προεξόφλησης που θα έπρεπε να έχει χρησιμοποιηθεί σε καμία περίπτωση δεν θα έπρεπε να είναι μεγαλύτερος του 10% (θα μπορούσε να έχει χρησιμοποιηθεί και χαμηλότερος συντελεστής, αλλά θεωρούμε υπέρ της ασφάλειας ότι οι παραδοχές της εκτιμήσεως στο σύνολό τους αντιστοιχούν σε μία πρόβλεψη μέσου ρίσκου),ως εκ τούτου το ποσόν που θα έπρεπε να λάβει το Ελληνικό Δημόσιο από τη Lamda Development A.E. (δηλαδή, η καθαρή παρούσα αξία της επενδύσεως, δεδομένου του 10% ως συντελεστού) σε καμιά περίπτωση δεν θα έπρεπε να είναι μικρότερο του 1.560.000.000 ευρώ». 

Έτσι με αυτές τις μεθοδεύσεις από πλευράς ΤΑΙΠΕΔ, Lamda Develompent και με τη συνεργασία των διαφόρων «ανεξάρτητων» συμβούλων. η αξία του ακινήτου καθορίστηκε στα 559.792.000 ευρώ και με τη διαγωνιστική διαδικασία που ακολουθήθηκε, το ΤΑΙΠΕΔ «πέτυχε» ακόμα… καλύτερη τιμή από αυτήν, στα 612.000.000 ευρώ. 

Βέβαια η πραγματική ζημιά για το Δημόσιο είναι πολύ μεγάλη, καθώς α) με τους υπολογισμούς του πραγματογνώμονα η αξία του ακινήτου ακόμα και με αυτή την έωλη μεθοδολογία είναι 2,5 φορές μεγαλύτερη από το ποσό που κατακυρώθηκε μέσω του διαγωνισμού, β) υπάρχουν πολλά ανοικτά θέματα σε βάρος του δημοσίου όσον αφορά π.χ. την κτήση του 30% του ακινήτου από τον αγοραστή ακόμα και μετά τη λήξη της σύμβασης, και γ) το κόστος της μετεγκατάστασης των υπηρεσιών του δημοσίου που υπολογίζεται σε 135.000.000 ευρώ και θα επιβαρύνει εξ ολοκλήρου το Ελληνικό Δημόσιο. 

Συνεπώς, το καλύτερο ακίνητο της Αττικής σήμερα, στο καλύτερο σημείο του πολεοδομικού συγκροτήματος της πρωτεύουσας, συνολικής έκτασης 6.008.075 τ.μ., πουλήθηκε στην Lamda Development, δηλαδή στον Λάτση, έναντι καθαρού ποσού 477.000.000 ευρώ (612.000.000 τίμημα - 135.000.000 κόστος μετεγκατάστασης Δημοσίου) ή 79,4 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. 

Έτσι ολοκληρώθηκε μία ακόμα αποκρατικοποίηση αλά ελληνικά...

http://www.dikaiologitika.gr/eidhseis/oikonomia/102868/pos-xarisan-to-elliniko-sti-lamda-development